Seguro contra incêndio: quando é obrigatório e quem paga

No condomínio: obrigação da edificação

O Código Civil determina, no art. 1.346, que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. A Lei nº 4.591/1964, que rege as incorporações e os condomínios em edificações, já previa isso no art. 13: o seguro da edificação abrange todas as unidades autônomas e as partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, e o prêmio entra nas despesas ordinárias do condomínio. O parágrafo único do mesmo artigo fixa o prazo de 120 dias a partir do habite-se para a contratação, com multa mensal para o condomínio que não o fizer.

Na prática, isso significa que o síndico contrata uma apólice para o prédio, o custo é rateado na taxa condominial e a cobertura acompanha a estrutura. O valor segurado deve corresponder ao custo de reconstrução, não ao valor de mercado, porque terreno não queima.

O que a apólice do prédio não faz

O seguro obrigatório protege a edificação. O conteúdo de cada unidade, como móveis, eletrodomésticos, roupas e equipamentos, não está coberto por ele. Também não costumam estar as benfeitorias que o morador fez por conta própria, salvo previsão específica.

Para isso existe o seguro residencial, contratado individualmente. Ele pode incluir incêndio da unidade, danos elétricos, roubo e responsabilidade civil, entre outros. Quem mora em prédio segurado não está duplicando cobertura ao contratar o residencial: são objetos diferentes.

Na locação: o que a Lei do Inquilinato diz

O art. 22 da Lei nº 8.245/1991 lista as obrigações do locador. O inciso VIII inclui pagar os impostos e taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Duas consequências. A primeira: na ausência de cláusula, o seguro contra fogo do imóvel é custo do proprietário. A segunda: a lei permite que o contrato disponha de forma diferente, e é comum que o faça, transferindo o prêmio ao inquilino junto com o IPTU. O que não é comum, e merece atenção, é o repasse aparecer sem cláusula expressa, só no boleto.

O seguro exigido ao locatário nesse caso é o do imóvel, contra fogo. Não se confunde com o seguro-fiança, que garante o pagamento do aluguel e é uma das garantias admitidas pela mesma lei, nem com o seguro do conteúdo do inquilino, que é opcional.

Como ler o contrato

Procure a cláusula sobre encargos da locação. Se ela transferir ao locatário o pagamento de tributos e do seguro contra incêndio, o valor deve vir discriminado, com a apólice ou o comprovante disponível para conferência. O inquilino tem direito de ver o que está pagando.

Se o imóvel fica em condomínio, confira se o seguro cobrado é o da unidade ou uma parcela do seguro do prédio já embutida na taxa condominial. Cobrar os dois pelo mesmo risco é duplicidade a esclarecer com a administradora.

Casa de rua e imóvel sem condomínio

Fora do condomínio, não há a obrigação do art. 1.346 do Código Civil, que trata da edificação em condomínio edilício. O seguro contra incêndio de uma casa é decisão do proprietário, e na locação segue a regra do art. 22, VIII: custo do locador, salvo cláusula em contrário. O seguro residencial é a forma usual de contratar essa proteção, com a cobertura básica de incêndio, queda de raio e explosão.

O que este guia não faz

Não estima prêmio. O custo do seguro depende do valor de reconstrução, da localização, do uso do imóvel e da seguradora, e só uma cotação responde. Também não substitui a leitura da convenção do condomínio e do contrato de locação, que podem prever obrigações além do mínimo legal.