Contrato de aluguel: cláusulas que merecem atenção

Prazo, renovação e denúncia

O contrato pode ter qualquer prazo. O que muda conforme o prazo é o regime de encerramento.

Terminado o período contratado, se o inquilino continuar no imóvel sem oposição, a locação se prorroga por tempo indeterminado. A partir daí, cada parte tem uma via própria para encerrar, com notificação prévia e prazo para desocupação previsto em lei.

Leia como o contrato trata a prorrogação. Cláusula que impõe renovação automática por novo prazo determinado tem efeito prático relevante sobre a multa por saída antecipada.

Reajuste

Verifique três coisas: o índice adotado, a periodicidade e o que acontece se o índice for extinto ou apresentar variação negativa.

O índice é livremente pactuado entre as partes. A periodicidade mínima de reajuste é anual, por norma geral de correção de contratos.

Contratos que preveem apenas o índice, sem cláusula de substituição, geram impasse quando o indicador deixa de ser publicado. Uma cláusula de índice substituto resolve isso na assinatura.

Multa por saída antecipada

A multa por devolução do imóvel antes do fim do prazo deve ser proporcional ao período que faltava cumprir. Cláusula que impõe o valor integral independentemente do tempo decorrido é reduzida judicialmente.

Confira também a hipótese legal de dispensa da multa quando o inquilino é transferido pelo empregador para outra localidade, mediante comunicação prévia ao locador.

Despesas: quem paga o quê

Despesa	Responsável
Condomínio ordinário	Inquilino
Condomínio extraordinário e fundo de reserva	Proprietário
IPTU	Conforme o contrato, usualmente o inquilino
Seguro contra incêndio	Conforme o contrato
Reparos por uso normal	Inquilino
Reparos estruturais e vícios anteriores	Proprietário
Pintura de entrega	Conforme o contrato e a vistoria

A distinção entre despesa ordinária e extraordinária de condomínio está na lei e não depende do que a administradora escreve no boleto. Exija a discriminação e confira antes de pagar.

Benfeitorias

Verifique se o contrato prevê indenização por benfeitorias necessárias e úteis, ou se contém renúncia a esse direito.

Cláusula de renúncia é comum e válida em contratos de locação. Se você pretende reformar, negocie autorização escrita e a forma de compensação antes de gastar, não depois.

Benfeitorias voluptuárias, feitas por gosto, não geram indenização e podem ser levantadas se isso não danificar o imóvel.

Vistoria

Faça vistoria detalhada de entrada, com fotos datadas de cada ambiente, estado da pintura, esquadrias, torneiras, tomadas, piso e equipamentos. Anexe ao contrato e exija que ambas as partes assinem.

Registre também as leituras dos medidores de água, luz e gás na data da entrada.

Sem esse documento, a discussão de saída vira palavra contra palavra, e quem perde é normalmente o inquilino, que tem a garantia retida.

Outros pontos que merecem leitura

Autorização ou proibição para animais, sublocação e uso comercial.

Foro eleito e forma de notificação válida entre as partes.

Identificação correta do proprietário, conferida com a matrícula. Contrato assinado por quem não é dono nem procurador é a fonte de problemas mais grave e menos verificada.