Contratos imobiliários: quais existem e quando usar cada um

Os contratos mais usados

Compra e venda. Transfere a propriedade mediante preço. Quando lavrado por escritura pública e registrado na matrícula, encerra o negócio. Feito por instrumento particular entre particulares, gera apenas obrigação entre as partes.

Promessa de compra e venda. Compromete as partes a celebrar a compra futura, normalmente porque falta pagamento ou documentação. Quando irretratável e registrada na matrícula, gera direito real do promitente comprador, oponível a terceiros. É o contrato mais usado na compra parcelada direto com incorporadora.

Locação. Cede o uso mediante aluguel, sob a Lei do Inquilinato, que trata separadamente locação residencial, não residencial e por temporada.

Cessão de direitos. Transfere a posição contratual de quem tinha direito sobre o imóvel, sem transferir propriedade. Aparece quando o vendedor ainda não é o titular registrado.

Permuta. Troca de imóveis, com ou sem torna em dinheiro. Comum entre proprietário de terreno e construtora.

Doação. Transferência gratuita, sujeita a imposto sobre transmissão a título gratuito e a regras de legítima quando há herdeiros necessários.

Qual usar em cada situação

Situação	Contrato adequado
Compra à vista com título registrado	Escritura de compra e venda
Compra parcelada, pagamento ao longo do tempo	Promessa de compra e venda registrada
Compra com financiamento bancário	Contrato do agente financeiro, levado a registro
Imóvel sem matrícula individualizada	Cessão de direitos, com risco a avaliar
Terreno trocado por unidades futuras	Permuta
Transferência familiar sem preço	Doação, com atenção à legítima

Cláusulas que não podem faltar

Identificação completa das partes, com estado civil e regime de bens.

Descrição do imóvel conforme a matrícula, e não conforme o anúncio.

Preço, forma e cronograma de pagamento, com destino de cada parcela.

Condições resolutivas. O que acontece se a documentação apresentar pendência, se o financiamento for negado, se a avaliação sair abaixo do preço.

Posse: quando é transmitida e quem responde por despesas a partir daí.

Multa e juros por inadimplemento, para ambos os lados.

Responsabilidade por tributos e despesas até a data da entrega.

Prazo para lavratura da escritura e para o registro, com penalidade pelo descumprimento.

Cessão de direitos merece cautela extra

Nesse contrato, quem vende não é o proprietário registrado. Está transferindo uma posição contratual que ele próprio adquiriu de outro.

Isso exige verificar toda a cadeia até o titular da matrícula, confirmar que cada elo está documentado e que nenhum contrato intermediário proíbe a cessão sem anuência.

É a estrutura usada em áreas com pendência fundiária, e é onde o comprador assume o maior risco. O preço mais baixo é a contrapartida desse risco, não uma oportunidade.

Modelo pronto não substitui análise

Modelos genéricos servem para entender a estrutura. Não servem para fechar negócio de valor relevante.

Cada operação tem particularidade de estado civil, origem do dinheiro, situação da matrícula e forma de pagamento que exige adaptação. Contrato mal ajustado só mostra o defeito quando alguém descumpre, e nesse momento a correção já não é possível.