Calculadora de ITBI

Base de cálculo: o ponto onde a conta trava

O imposto nasce da multiplicação de uma base por uma alíquota. A alíquota é fixada por lei municipal e varia entre cidades, inclusive com percentuais diferentes para a parte financiada e para a parte paga com recursos próprios em algumas legislações.

A base é o problema real. Ela não é automaticamente o preço escrito no contrato, nem o valor venal usado no IPTU. Muitos municípios mantêm um valor de referência próprio para transmissões, apurado por metro quadrado e região, e cobram sobre o maior entre esse valor e o preço declarado.

A jurisprudência superior já firmou que o valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e que o município não pode simplesmente arbitrar uma base de referência unilateral sem instaurar procedimento administrativo próprio para afastar o valor declarado. Isso abre espaço para contestação quando a referência municipal está muito acima do preço efetivamente pago.

Quando o imposto vence

A regra do momento do recolhimento também é municipal. Há duas lógicas em uso.

Antes da escritura. O tabelião exige a guia paga para lavrar o ato. É o modelo mais comum.

Após a lavratura, antes do registro. O cartório de registro condiciona o registro à comprovação.

O que nunca muda é o efeito: enquanto o ITBI não estiver quitado, a propriedade continua no nome do vendedor. Contrato assinado e chave na mão não transferem imóvel no Brasil. Só o registro transfere.

Imunidades e reduções

Existem hipóteses de não incidência previstas na Constituição, principalmente a integralização de imóvel em capital social de pessoa jurídica e transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção, com exceção para empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária.

Alguns municípios preveem redução de alíquota em programas habitacionais ou em financiamentos dentro do sistema habitacional. Cada uma dessas hipóteses depende de requerimento e documentação, e não é aplicada automaticamente na emissão da guia.

Erros que custam caro

Calcular o imposto sobre o preço do contrato quando o município usa valor de referência maior gera uma diferença que só aparece na hora de emitir a guia, já com o negócio fechado.

Esquecer que o ITBI é imposto do município onde o imóvel está, não do domicílio das partes, também confunde quem compra em outra cidade.

E há o caso da permuta: troca de imóveis é transmissão onerosa, e costuma gerar imposto sobre as duas transferências, não sobre uma só. Confira a regra local antes de assinar.