Quanto custa comprar um imóvel além do preço

Os custos aparecem em blocos, não de uma vez

O erro clássico é somar tudo num número só e descobrir tarde que cada bloco vence em um momento diferente.

Antes da proposta. Certidões do imóvel e dos vendedores, e eventual assessoria jurídica para leitura da matrícula. Gasto pequeno, mas é o único que se paga mesmo se o negócio não sair.

Entre proposta e escritura. ITBI, emolumentos do tabelionato e, quando há financiamento, avaliação do imóvel pelo banco e tarifa de contratação.

No registro. Emolumentos do cartório de registro de imóveis, incluindo o registro da alienação fiduciária quando a compra é financiada.

Depois das chaves. Mudança, obras de adequação, ligação de utilidades, primeira cota de condomínio e o IPTU do período.

Compra à vista e compra financiada não têm a mesma estrutura

Na compra financiada, parte do custo migra para o banco: avaliação, tarifas de contratação e o registro da garantia. Em compensação, o contrato do sistema financeiro da habitação dispensa a escritura em cartório de notas, o que retira uma linha inteira da conta.

Na compra à vista, a escritura pública é obrigatória e o desembolso se concentra num intervalo curto, o que exige planejamento de liquidez maior mesmo com custo total às vezes menor.

Quem compra na planta tem ainda um terceiro desenho, com pagamento parcelado até a entrega, correção do saldo por índice de construção e custos de registro que só aparecem na individualização da matrícula.

O que a soma não captura

A calculadora consolida o desembolso previsível. Três coisas ficam de fora por natureza.

A primeira é o custo de regularização. Construção não averbada, área divergente ou pendência na matrícula viram trabalho e dinheiro do comprador.

A segunda é o custo de oportunidade da entrada. Dinheiro parado para a compra deixa de render, e isso não aparece em nenhuma guia.

A terceira é a manutenção que o imóvel já pedia. Telhado, instalação elétrica antiga e esquadrias raramente entram na conta da compra e cobram logo no primeiro ano.

Reserva de folga

Trate a soma como piso, não como teto. Uma folga sobre o total estimado cobre diferença de base de cálculo do ITBI, certidão que precisa ser refeita, faixa de emolumento acima do previsto e o atraso que empurra a mudança para outro mês.

Negócio de imóvel raramente fecha no valor exato da planilha inicial. O que separa o comprador tranquilo do apertado é ter previsto isso antes de assinar.