Guia da compra de imóvel do início ao registro

Etapa 1: quanto você consegue comprar

A decisão aqui não é qual imóvel você quer, e sim qual valor total você suporta.

Some recursos próprios, saldo de FGTS disponível para uso na moradia e o limite de crédito que os bancos aprovam para a sua renda e o seu perfil.

Depois separe, fora dessa conta, o dinheiro dos custos de aquisição. Imposto de transmissão, escritura e registro são pagos uma vez, somam um percentual relevante do valor do imóvel e raramente entram no financiamento.

O que sobra é o teto real. Comprar no limite absoluto desse teto elimina qualquer margem para imprevisto, e imprevisto é a regra nessa operação.

Etapa 2: financiar ou não, e em que condições

Se houver financiamento, decida três coisas: o valor da entrada, o prazo e o sistema de amortização.

Entrada maior reduz juros totais, mas consome a reserva de emergência. Prazo longo alivia a parcela e encarece muito o custo final. Sistemas de amortização diferentes produzem parcelas iniciais e curvas de saldo devedor distintas.

Compare propostas de mais de um banco pelo custo efetivo total, que inclui seguros e tarifas, e não pela taxa de juros anunciada.

Etapa 3: escolher o imóvel com a documentação em vista

Nesta fase a decisão deixa de ser só financeira. Um imóvel com pendência documental pode ser inegociável para quem depende de crédito bancário.

Verifique cedo se existe matrícula individualizada, se a construção está averbada e se o vendedor é o proprietário registrado.

Preço abaixo do mercado quase sempre tem uma explicação documental. Descobrir qual é antes da proposta poupa meses.

Etapa 4: checagem documental

Duas frentes. O imóvel, pela matrícula, pela certidão de ônus e pelas quitações de tributos e de condomínio. E os vendedores, pelas certidões judiciais e de protesto, que revelam risco de a venda ser anulada depois.

A decisão desta etapa é seguir, renegociar ou desistir. Ela precisa ser tomada antes de qualquer pagamento relevante.

Etapa 5: contrato preliminar

A promessa de compra e venda fixa preço, prazos e, principalmente, as condições que permitem desfazer o negócio sem perda: certidões em ordem, crédito aprovado e avaliação bancária compatível com o valor acertado.

É aqui que se decide quem paga o quê e a partir de quando as despesas passam ao comprador.

Etapa 6: tributos e escritura

O imposto de transmissão é recolhido antes da lavratura, conforme a legislação do município ou, no Distrito Federal, a legislação distrital.

Com o imposto pago, o cartório de notas lavra a escritura. Em compra financiada, o contrato do banco cumpre esse papel.

Etapa 7: registro

A propriedade se transfere no registro do título na matrícula, no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Não antes.

A decisão desta etapa é uma só: não adiar. Cada dia entre a assinatura e o registro é um dia em que o imóvel ainda está formalmente com o vendedor, exposto a penhora, a novo negócio ou a inventário.

Ao final, guarde a certidão de matrícula atualizada. É ela que prova a propriedade.