Documentos necessários para comprar um imóvel

Documentos do imóvel

Certidão de matrícula atualizada. É o documento central. Ela mostra quem é o proprietário registrado, a descrição do imóvel e todo o histórico de atos praticados sobre ele.

Certidão de ônus reais. Revela hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, usufruto e outros gravames que acompanham o bem.

Certidão negativa de débitos de IPTU. Tributo sobre o imóvel acompanha o imóvel, não o antigo dono.

Declaração de quitação do condomínio. Emitida pelo síndico ou pela administradora. Dívida de condomínio também segue o bem.

Habite-se ou documento equivalente. Confirma que a construção foi aprovada e concluída regularmente. Ausência disso costuma inviabilizar financiamento.

Documentos dos vendedores

O objetivo aqui é diferente: identificar risco de a venda ser anulada depois, por fraude contra credores ou fraude à execução.

Certidão	O que revela
Cíveis e criminais da Justiça Estadual	Ações que possam atingir o patrimônio
Justiça Federal	Execuções fiscais e ações federais
Justiça do Trabalho	Reclamações e execuções trabalhistas
Débitos federais	Situação fiscal do vendedor
Protesto	Títulos protestados em cartório
Interdição e tutela	Capacidade civil de quem assina

Peça as certidões em todas as comarcas onde o vendedor residiu ou teve domicílio relevante, não apenas na do imóvel.

O que fazer quando aparece apontamento

Apontamento não é veto automático. O que importa é o valor envolvido e a existência de outros bens no patrimônio do vendedor.

Uma ação de pequeno valor contra quem tem patrimônio amplo raramente compromete a venda. Uma execução alta contra quem só tem aquele imóvel é sinal de alerta sério.

Nessa situação, avalie com advogado antes de assinar qualquer coisa. Sinal pago em negócio que depois é anulado é dinheiro que se recupera com dificuldade.

Estado civil muda a lista

Vendedor casado normalmente precisa da anuência do cônjuge, e o regime de bens determina a extensão dessa exigência. Peça a certidão de casamento atualizada, que traz averbações de separação, divórcio ou alteração de regime.

União estável declarada em escritura também produz efeitos patrimoniais e precisa ser considerada.

Espólio, inventário em curso, procuração e representação por terceiros exigem análise específica. Procuração antiga, sem prazo, ou lavrada em cartório distante do domicílio do outorgante merece verificação direta com o cartório que a lavrou.

Sequência prática

Reúna a documentação antes de pagar sinal, não depois. O contrato preliminar deve condicionar o negócio à apresentação das certidões em ordem e prever devolução do valor pago caso apareça pendência não resolvida.

Guarde tudo o que foi analisado. Se a compra for questionada anos depois, o conjunto de certidões limpas na data do negócio é o que sustenta a boa-fé do comprador.