Matrícula do imóvel: como ler e o que verificar

Como a matrícula é organizada

O cabeçalho traz o número da matrícula, o cartório e a data de abertura.

Em seguida vem a descrição do imóvel: endereço, medidas, confrontações, área e, quando existe, a identificação fiscal usada pela prefeitura.

Depois vêm os atos, sempre numerados e em ordem cronológica. Cada um recebe um número sequencial, e nada é apagado. Um ato que perdeu efeito continua ali, seguido de outro que o cancela.

Ler a matrícula é ler essa sequência do fim para o começo, verificando se o último proprietário registrado é mesmo quem está vendendo.

Registro e averbação não são a mesma coisa

Registro é o ato que cria ou transfere direito real: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora.

Averbação é o ato que altera ou informa algo sem criar direito novo: mudança de nome do proprietário, casamento, divórcio, construção concluída, demolição, mudança de numeração da rua.

A distinção importa na prática. Uma construção averbada existe formalmente. A mesma construção sem averbação não existe para o banco, para o cartório nem para o comprador seguinte.

O que acende alerta

Encontrado na matrícula	Por que importa
Hipoteca ou alienação fiduciária sem baixa	O imóvel ainda garante uma dívida
Penhora ou arresto	Há execução que pode atingir o bem
Usufruto vitalício	Alguém tem direito de uso mesmo sem ser dono
Indisponibilidade	Ordem judicial ou administrativa bloqueia a venda
Ação real ou pessoal reipersecutória	Existe processo que discute o próprio imóvel
Cadeia dominial interrompida	Transferências que não aparecem no registro

Nenhum desses itens é necessariamente fatal. Todos exigem explicação documentada antes de qualquer pagamento.

Descrição que não bate com a realidade

Compare a área e as confrontações da matrícula com o imóvel visitado. Divergência é comum em imóveis antigos, em terrenos e em construções ampliadas ao longo dos anos.

Se a matrícula descreve um terreno e o comprador vê uma casa de dois pavimentos, a construção não foi averbada. Isso reduz o valor, complica o financiamento e transfere ao comprador o custo e o trabalho de regularizar.

Área menor na matrícula do que a anunciada também muda a conta do valor por metro quadrado.

Certidão atualizada, sempre

A matrícula é dinâmica. Uma penhora pode ser registrada hoje e não constar de uma certidão emitida no mês passado.

Peça a certidão de inteiro teor, que traz todos os atos, e emita uma nova imediatamente antes da assinatura da escritura. É o mesmo documento que o cartório de notas vai exigir, e a proximidade das datas é o que garante que nada entrou no intervalo.