Documentos necessários para vender um imóvel

O que o cartório vai exigir

O tabelião não lavra escritura sem conferir a titularidade e a situação fiscal do bem. A lista básica se repete em qualquer cartório de notas.

Do imóvel: certidão de matrícula atualizada, certidão negativa de tributos municipais sobre o imóvel e declaração de quitação de condomínio quando houver.

Dos vendedores: documento de identidade com CPF, comprovante de endereço, certidão de estado civil atualizada e as certidões de distribuição de ações nas justiças estadual, federal e do trabalho.

Prazos de validade são curtos. Emitir tudo cedo demais obriga a refazer.

Situações que travam a escritura

Matrícula desatualizada. Construção, ampliação ou desmembramento que existem na realidade mas não foram averbados. O cartório registra o que está na matrícula, não o que está no terreno.

Inventário não concluído. Imóvel de espólio só é vendido com autorização judicial ou por escritura de inventário extrajudicial, com todos os herdeiros.

Divórcio sem partilha averbada. O imóvel continua em nome do casal até a averbação.

Financiamento ativo. Existe alienação fiduciária na matrícula em favor do banco. A quitação e a baixa do gravame precisam ser coordenadas com o pagamento do comprador.

Dívida de IPTU ou condomínio. Obrigação que acompanha o bem. Normalmente é quitada no ato, com retenção do valor no fechamento.

Regularize antes de anunciar

Averbar uma construção, concluir um inventário ou baixar um gravame leva semanas ou meses. Descobrir isso com o comprador já contratado e o financiamento em análise custa o negócio.

A ordem eficiente é: puxar a matrícula, comparar com a realidade física e com a situação civil dos proprietários, corrigir o que estiver divergente e só então colocar o imóvel à venda.

Custos e imposto que cabem ao vendedor

O imposto de transmissão e as despesas de escritura e registro são, pela prática de mercado, do comprador. O que recai sobre o vendedor é outra coisa.

Comissão de corretagem, quando há intermediação, conforme o percentual contratado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital, quando o preço de venda supera o custo de aquisição. Existem hipóteses legais de isenção e de redução, que dependem do tempo de propriedade, do valor e da destinação do dinheiro. Cada uma tem requisitos próprios e precisa ser verificada na regra vigente antes de assumir que o ganho é isento.

Eventuais débitos do imóvel quitados no fechamento.

Documentação do comprador também interessa

Se a venda for financiada, o cronograma passa a depender da análise de crédito e da avaliação do banco. Confirme cedo se o comprador já tem crédito aprovado e se o imóvel atende às exigências do financiamento, especialmente quanto ao habite-se e à regularidade da matrícula.

Venda à vista com recursos de origem não comprovada gera obrigação de comunicação por parte do cartório. Fechamento com pagamento bancário rastreável é o caminho normal e evita questionamento posterior.