Calculadora de IPTU

Valor venal não é valor de mercado

O valor venal é apurado pelo município a partir da planta genérica de valores, um mapa que atribui um valor por metro quadrado a cada trecho da cidade, combinado com características do imóvel: área do terreno, área construída, padrão da construção, idade e uso.

É um cálculo administrativo e padronizado. Ele quase nunca coincide com o preço pelo qual o imóvel seria vendido, e a diferença pode ser grande em qualquer direção.

Como a planta genérica é atualizada por lei, muitas cidades passam anos sem revisá-la e depois promovem uma atualização que eleva o imposto de forma perceptível. Esse é o mecanismo por trás dos saltos que aparecem no carnê de um ano para o outro.

A alíquota e a progressividade

A alíquota é fixada por lei municipal e não é única. Municípios costumam diferenciar por uso, cobrando percentuais distintos de imóvel residencial, comercial e territorial não edificado.

A Constituição admite ainda a progressividade em razão do valor do imóvel, com faixas crescentes, e a diferenciação por localização e uso. Existe também a progressividade no tempo, instrumento urbanístico aplicado a terrenos que descumprem a função social prevista no plano diretor.

Por isso não existe uma alíquota nacional de IPTU, e comparar o imposto de duas cidades exige comparar as duas legislações inteiras, não só o percentual.

Descontos, parcelamento e isenções

A maior parte dos municípios oferece desconto para pagamento em cota única dentro de um prazo, e permite o parcelamento em várias cotas mensais. As condições, os percentuais e as datas variam a cada exercício e são publicadas no calendário fiscal municipal.

Isenções e reduções também são locais. As hipóteses mais comuns envolvem aposentados e pensionistas com renda até determinado limite e imóvel único, pessoas com deficiência, entidades sem fins lucrativos e imóveis de valor venal abaixo de um piso.

Nenhuma dessas isenções costuma ser automática: em regra, exigem requerimento e renovação periódica.

Conferir antes de pagar

Vale ler o carnê com atenção a três pontos.

Primeiro, a área construída lançada. Área maior que a real, ou construção demolida que continua no cadastro, inflam o imposto todo ano.

Segundo, o uso e o padrão. Imóvel residencial cadastrado como comercial paga alíquota diferente.

Terceiro, as taxas cobradas junto. Coleta de lixo e iluminação pública são tributos distintos, com regime próprio, e aparecem no mesmo documento.

Erro cadastral se corrige por processo administrativo na Secretaria de Fazenda do município, e a revisão pode alcançar exercícios anteriores dentro do prazo legal.