Certidão de ônus reais: para que serve e como obter

O que a certidão informa

Ela é emitida pelo cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem e reproduz a situação atual da matrícula quanto a gravames e ações.

Constam ali os direitos reais de terceiros sobre o imóvel, as restrições judiciais e administrativas e, conforme o modelo adotado, a menção a ações que possam afetar o bem.

Na prática, muitos cartórios emitem certidão de inteiro teor da matrícula com negativa de ônus na mesma peça. Quando os documentos são separados, peça os dois: a matrícula conta a história, a certidão de ônus atesta o estado presente.

Os gravames mais frequentes

Hipoteca. Garantia real clássica, comum em imóveis antigos e em financiamentos empresariais. O credor precisa liberar o bem para que a venda se complete.

Alienação fiduciária. É a forma usual de garantia no financiamento habitacional atual. A propriedade fica com o credor até a quitação, e o devedor tem a posse. A baixa é averbada após a quitação.

Penhora e arresto. Constrição decorrente de processo judicial. Vender imóvel penhorado configura fraude à execução e o negócio pode ser desfeito.

Usufruto. Alguém, normalmente um doador ou familiar, mantém o direito de usar e fruir o bem. A venda sem a renúncia do usufrutuário entrega ao comprador um imóvel que ele não pode ocupar.

Indisponibilidade. Bloqueio determinado por ordem judicial ou administrativa. Impede a transferência enquanto vigorar.

Servidão. Direito de passagem ou de uso em favor de outro imóvel. Não impede a venda, mas limita o uso e deve ser conhecido antes.

Por que a data da emissão é decisiva

Um gravame pode ser registrado a qualquer momento. A certidão retrata apenas o instante em que foi expedida.

Entre a assinatura do contrato preliminar e a escritura costuma passar tempo suficiente para que algo entre na matrícula. Por isso a certidão é emitida duas vezes: uma na análise inicial, para decidir se o negócio segue, e outra na véspera da escritura, para confirmar que nada mudou.

Cartórios de notas trabalham com prazos curtos de validade justamente por esse motivo.

Como pedir

O pedido é feito ao cartório de registro de imóveis competente, identificando o imóvel pelo número da matrícula. Sem o número, é possível localizar pelo endereço ou pela inscrição imobiliária, com atraso maior.

Boa parte dos estados oferece solicitação eletrônica, com entrega digital assinada e o mesmo valor jurídico da via física. Os emolumentos são fixados por tabela estadual e variam entre unidades da federação.

Quando a certidão vem com apontamento

Gravame na certidão não encerra a negociação. Encerra a negociação informal.

O caminho é obter do vendedor a documentação que comprove a origem e o encaminhamento da baixa, e estruturar o pagamento de modo que a quitação do débito e a liberação do gravame ocorram no mesmo ato do fechamento, com o dinheiro indo direto ao credor.

Assinar antes de resolver, confiando em promessa de regularização futura, é o erro que mais se repete nesse tipo de compra.