Simulador de financiamento imobiliário

O que entra na conta e o que fica de fora

A simulação parte de quatro dados: valor financiado, taxa de juros, prazo e sistema de amortização. Com isso ela devolve a prestação e a tabela completa.

A prestação real que o banco cobra costuma ser maior que esse número. Sobre a parcela calculada incidem os seguros obrigatórios do crédito imobiliário, que protegem morte e invalidez do devedor e danos ao imóvel, além da tarifa mensal de administração do contrato.

Há ainda a correção do saldo devedor. Boa parte dos contratos usa taxa nominal mais um índice de atualização. Quando esse índice sobe, a parcela sobe junto, mesmo em contrato de prestação fixa.

Por isso a tabela gerada aqui é um mapa do mecanismo, não a proposta do banco.

Valor financiado não é preço do imóvel

O banco financia uma parte do valor de avaliação, e a avaliação é feita por profissional contratado por ele. Se a avaliação sair abaixo do preço negociado, a diferença vira entrada.

A entrada não é o único desembolso à vista. Somam-se ITBI, registro em cartório e, dependendo da linha, tarifa de avaliação. Esses custos aparecem no fechamento e surpreendem quem planejou só a entrada.

Quem tem conta vinculada de FGTS pode usar o saldo em parte do processo, dentro das regras do programa e do tipo de imóvel. As condições mudam e precisam ser confirmadas antes de contar com o recurso.

O prazo mexe mais no total que na parcela

Alongar o prazo derruba a prestação com força nos primeiros anos adicionais e cada vez menos depois. O total de juros, porém, cresce em linha reta com o tempo.

Estender de vinte para trinta anos costuma reduzir pouco a parcela e aumentar muito o juro pago no contrato inteiro. Vale conferir os dois cenários na tabela antes de escolher o prazo máximo só porque ele foi aprovado.

O caminho intermediário é contratar prazo longo, que facilita a aprovação, e amortizar por fora sempre que sobrar caixa. Amortização extraordinária reduz prazo ou parcela, e reduzir prazo é o que economiza mais juros.

Compare por custo, não por taxa

Duas propostas com a mesma taxa nominal podem ter custo bem diferente por causa de seguros, tarifas e do índice de correção adotado.

O número comparável é o Custo Efetivo Total, que o banco é obrigado a informar. Ele reúne juros, tarifas, seguros e tributos em uma taxa única.

Peça o CET de cada proposta, com o mesmo prazo e o mesmo valor financiado. Sem isso, a comparação vira palpite.

Simule antes, negocie depois e trate a decisão como sua: a ferramenta mostra o mecanismo, não indica banco nem linha de crédito.