Calculadora de renda necessária para financiar um imóvel

Como o banco olha sua renda

A instituição estabelece um teto de comprometimento: a prestação do financiamento não pode passar de uma fração da renda familiar mensal. Esse percentual varia entre bancos, linhas de crédito e perfil do cliente, e é definido na política interna de cada instituição.

O cálculo é direto. Se o limite for uma dada fração e a parcela for conhecida, a renda mínima é a parcela dividida por essa fração. Aumentar a renda considerada ou reduzir a parcela são os dois únicos caminhos.

A conta parece simples, mas o que entra em cada lado da divisão é onde as simulações erram.

Qual parcela e qual renda entram

Do lado da parcela, o banco considera a prestação completa, com seguros obrigatórios e tarifa de administração. Uma simulação que use só juros mais amortização subestima a renda exigida.

Do lado da renda, o critério é a renda comprovável, não a renda real. Salário com carteira comprova fácil. Autônomo, profissional liberal e empresário comprovam por declaração de imposto de renda, extratos e pró-labore, e o valor aceito costuma ser menor que o faturamento.

Renda de terceiros só conta se houver composição formal. Cônjuge, parentes e até terceiros podem compor renda, e todos passam a responder pela dívida.

Benefícios sem natureza salarial e rendas eventuais em geral não entram.

O comprometimento que o banco não vê

Aprovar não é o mesmo que caber no orçamento.

O limite de comprometimento olha uma dívida por vez. Ele não sabe da mensalidade escolar, do financiamento do carro, da fatura recorrente do cartão nem do custo de vida da família.

Além disso, morar em imóvel próprio financiado cria despesas que o aluguel não tinha ou que estavam embutidas: condomínio, IPTU, manutenção, reforma inicial e mobília.

Uma parcela no teto da aprovação costuma ser uma parcela apertada na vida real. Rodar o orçamento mensal completo com a prestação dentro dele é mais informativo do que rodar a regra do banco.

Como reduzir a renda exigida

Aumentar a entrada. Menos valor financiado significa parcela menor e renda exigida menor, além de menos juros no contrato inteiro.

Alongar o prazo. Derruba a parcela e a renda exigida, mas aumenta bastante o total de juros. Funciona para viabilizar a aprovação e pode ser compensado com amortização extraordinária depois.

Escolher PRICE em vez de SAC. A primeira parcela é menor, então a renda exigida cai. O custo é mais juro ao longo do contrato e saldo devedor caindo mais devagar.

Compor renda. Resolve a aprovação e cria uma obrigação compartilhada de longo prazo, com efeitos sobre o crédito de todos os envolvidos.

Cada alternativa tem um preço. A ferramenta mostra o número; a escolha entre esses caminhos é do leitor.