Calculadora de entrada do imóvel

A entrada não é só a diferença de preço

O banco financia uma porcentagem do valor de avaliação do imóvel, definida pela política de cada instituição e pelo tipo de linha de crédito. O restante é entrada.

O detalhe que engana é a base do cálculo. A porcentagem incide sobre a avaliação feita pelo banco, não sobre o preço negociado com o vendedor. Se a avaliação vier abaixo do preço, a diferença vira entrada adicional, e ela aparece tarde no processo.

Por isso vale reservar folga sobre a entrada calculada. Quem chega ao fechamento com o valor exato costuma ter problema.

Os custos que acompanham a entrada

Além da entrada, há desembolsos à vista no fechamento:

ITBI. Imposto municipal de transmissão, com alíquota definida por cada município e recolhido antes do registro.

Registro e escritura. Emolumentos de cartório, calculados por tabela do estado conforme o valor do imóvel.

Avaliação do imóvel. Tarifa cobrada por algumas instituições.

Mudança, reforma e mobília. Não são custos da compra, mas chegam junto e drenam a mesma reserva.

Some tudo e trate o resultado como a meta real, não só a entrada.

Entrada maior ou parcela menor

Cada real a mais de entrada é um real a menos financiado, e o efeito no total pago é maior que o valor aportado, porque aquele real deixaria de render juros por todo o prazo do contrato.

Entrada maior também melhora a análise de crédito, pode dar acesso a taxa melhor e reduz a renda exigida.

Em contrapartida, entrada grande esvazia a reserva de emergência. Comprar imóvel sem reserva é assumir que nada vai dar errado nos primeiros meses, justamente quando as despesas imprevistas se concentram.

O equilíbrio comum é preservar a reserva, aportar o resto na entrada e planejar amortizações extraordinárias depois, quando o caixa se recompuser.

Quanto tempo falta juntar

A projeção de tempo depende de três coisas: quanto você já tem, quanto aporta por mês e o rendimento do que está guardado.

Duas advertências sobre o resultado. A primeira é que o preço do imóvel não fica parado enquanto você junta, então a meta se move. A segunda é que o rendimento é incerto, e dinheiro com prazo curto e destino definido não combina com risco.

Se puder usar FGTS, verifique as condições do programa, o tipo de imóvel elegível e as exigências de tempo de conta. O saldo pode compor a entrada e muda bastante o horizonte, mas as regras precisam ser confirmadas na fonte vigente antes de contar com o recurso.

A ferramenta mostra o tamanho do esforço. A decisão de esperar, comprar menor ou mudar de bairro continua sendo sua.