Calculadora de reajuste de aluguel

O índice é escolha contratual

O contrato indica qual índice corrige o aluguel, e essa escolha muda bastante o resultado ao longo dos anos.

IGP-M. Historicamente o mais usado em locação. É muito sensível a preços no atacado e ao câmbio, o que o torna volátil: pode acumular variação muito acima ou muito abaixo da inflação ao consumidor.

IPCA. Índice oficial de inflação ao consumidor. Mais estável e mais próximo da percepção de custo de vida das duas partes.

INPC. Também ao consumidor, com foco em faixas de renda mais baixas.

IVAR. Índice construído especificamente a partir de contratos de aluguel residencial, criado para refletir melhor o próprio mercado locatício.

Nenhum é obrigatório. O que vale é o índice nomeado no contrato, e a substituição no meio da vigência depende de acordo entre as partes.

O período acumulado é o erro mais comum

O reajuste usa a variação acumulada do índice em doze meses, e não a variação de um mês.

A dúvida prática é qual janela de doze meses usar, porque os índices são divulgados com defasagem. Se o aniversário do contrato é em determinado mês, o índice daquele mês ainda não foi publicado. Por isso os contratos costumam prever o uso do índice do mês anterior ou de dois meses antes.

Contar a janela errada produz um valor diferente do devido. Confira no contrato qual mês de referência foi pactuado antes de aplicar qualquer número.

Aniversário, não ano civil

A data de reajuste é o aniversário do contrato, contado da assinatura ou da data expressamente definida como início da vigência. Não é janeiro, nem a data da mudança.

Se o locador deixa passar o aniversário sem reajustar, o direito não desaparece automaticamente, mas a cobrança retroativa de vários períodos costuma gerar conflito e pode ser interpretada como renúncia tácita conforme as circunstâncias. Reajustar na data evita a discussão.

Reajuste não é revisão

São institutos diferentes. O reajuste apenas recompõe a inflação segundo o índice do contrato.

A revisão do valor do aluguel, para aproximá-lo do preço de mercado, é outra coisa: cabe após um período mínimo de vigência previsto na lei de locações e, na falta de acordo, é pleiteada judicialmente por ação revisional.

Um índice que ficou muito acima do mercado em determinado ano gera exatamente essa situação: reajuste devido pelo contrato, valor final acima do que o imóvel vale alugado. Nesse cenário, negociar costuma ser melhor para as duas partes do que aplicar a cláusula ao pé da letra e perder o inquilino.