Calculadora de rentabilidade de aluguel

Bruto e líquido são mundos diferentes

O cálculo bruto pega o aluguel anual e divide pelo valor do imóvel. É o número que circula em anúncio e conversa de mesa.

O cálculo líquido subtrai antes tudo o que o proprietário paga para manter aquele aluguel entrando. A distância entre os dois costuma ser grande, e é justamente ela que decide se o investimento faz sentido.

Quem compara imóvel com aplicação financeira precisa comparar líquido com líquido. Comparar aluguel bruto com rendimento líquido de renda fixa é o erro que sustenta a maior parte das decisões ruins nesse mercado.

O que precisa entrar na subtração

Vacância. Nenhum imóvel fica alugado o tempo todo. Entre um inquilino e outro há meses vazios, e nesses meses o proprietário paga condomínio e IPTU sem receber nada.

Inadimplência. Diferente de vacância: o imóvel está ocupado e não entra dinheiro, e ainda pode haver custo de retomada.

IPTU e condomínio. Quando o contrato repassa ao inquilino, saem da conta do proprietário nos meses ocupados, mas voltam integralmente nos meses vazios.

Manutenção e reposição. Pintura entre locações, reparo hidráulico, troca de equipamentos. É um custo recorrente ainda que irregular no tempo.

Administração. Percentual mensal cobrado pela imobiliária quando há gestão contratada.

Imposto de renda. O aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva, com recolhimento mensal quando devido. Confirme as regras e limites vigentes com a Receita Federal.

O denominador também engana

Usar o preço pago pelo imóvel há anos infla a rentabilidade artificialmente. Um imóvel que valorizou muito mostra rendimento alto sobre o custo histórico e rendimento baixo sobre o valor de mercado atual.

Para decidir se vale manter o imóvel alugado, o denominador correto é o valor pelo qual você poderia vendê-lo hoje. Esse é o capital que está efetivamente alocado ali.

Para decidir se vale comprar, o denominador é o desembolso total: preço mais ITBI, cartório, corretagem e a reforma necessária para colocar em condição de aluguel.

O que o percentual não mostra

Rentabilidade de aluguel mede fluxo, não retorno total. A valorização ou desvalorização do imóvel não aparece nessa conta e pode superar o aluguel de vários anos, para cima ou para baixo.

Também não aparecem a liquidez, que em imóvel é baixa, nem o risco de concentração de patrimônio em um único ativo, num único bairro.

Um rendimento mensal modesto pode ser aceitável para quem valoriza estabilidade e proteção contra inflação. Não é aceitável para quem precisa do dinheiro disponível em prazo curto.