Calculadora de multa por rescisão de contrato de aluguel

A proporcionalidade é obrigatória

A lei de locações prevê que a multa pactuada para o descumprimento do prazo seja reduzida proporcionalmente ao período de contrato já cumprido.

Isso não é liberalidade do locador nem cláusula opcional. Um contrato que preveja multa integral independentemente do tempo decorrido tem essa cláusula reduzida quando questionada.

A lógica da conta é simples: toma-se a multa cheia prevista no contrato e aplica-se a fração correspondente ao tempo que faltava para o término. Restando metade do prazo, devida metade da multa.

O que entra e o que não entra na multa

A multa por rescisão antecipada cobre a quebra do prazo. Ela não substitui nem absorve outras obrigações.

Continuam devidos, à parte: o aluguel proporcional aos dias efetivamente ocupados no último mês, as despesas de condomínio e IPTU do período conforme o contrato, as contas de consumo até a leitura final e os reparos apontados na vistoria de saída.

Também não se confunde com a multa por atraso de pagamento, que tem natureza e cálculo próprios.

Hipóteses em que a multa não é devida

Transferência de trabalho. A lei dispensa da multa o inquilino transferido pelo empregador para prestar serviços em outra localidade, desde que notifique o locador por escrito, com o aviso prévio previsto na norma.

Descumprimento pelo locador. Se a saída decorre de falha do proprietário, como imóvel em condições impróprias ou vício não sanado, a multa não se sustenta.

Acordo entre as partes. Locador e inquilino podem dispensar a multa por escrito, e isso é frequente quando há substituto imediato para o imóvel.

Fim do prazo determinado. Nesse caso não há rescisão antecipada, apenas o encerramento normal.

Aviso prévio e entrega das chaves

A multa é um valor. O aviso prévio é um prazo. São coisas separadas e a confusão entre elas gera cobrança indevida nos dois sentidos.

O contrato costuma exigir comunicação por escrito com antecedência definida. Notificar por mensagem informal e sumir não cumpre a obrigação.

Marque a vistoria de saída antes da desocupação total e formalize a entrega das chaves com recibo datado. A locação só termina na entrega das chaves: enquanto elas não são devolvidas, o aluguel continua correndo, ainda que o imóvel esteja vazio.

Registre o estado do imóvel com fotos e confira os medidores. É o que separa uma saída resolvida de uma discussão sobre o valor da caução meses depois.