Escritura ou registro: qual passo transfere a propriedade

Dois atos, dois cartórios

Escritura pública é lavrada no cartório de notas. O tabelião identifica as partes, verifica a documentação, confirma o pagamento dos tributos exigidos e reduz o negócio a termo. O resultado é um título com fé pública.

Registro é feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. O oficial analisa o título, confere se ele se encaixa na cadeia da matrícula e, estando tudo em ordem, lança o ato.

São instituições distintas, com competências distintas. Uma não substitui a outra.

	Escritura	Registro
Onde	Cartório de notas	Cartório de registro de imóveis
O que produz	Título válido entre as partes	Transferência da propriedade
Vale contra terceiros	Não, por si só	Sim
Aparece na matrícula	Não	Sim

Por que só o registro transfere

O sistema brasileiro adota a publicidade registral. O que vale perante todos é o que está na matrícula, porque é o que qualquer pessoa pode consultar.

Um imóvel pode ser vendido duas vezes por escrituras distintas. Quem registra primeiro é quem se torna proprietário. O outro comprador fica com direito de cobrar o vendedor, não com o imóvel.

Esse é o motivo concreto pelo qual o registro não deve esperar.

Quando a escritura pública não é necessária

Nem todo negócio imobiliário passa pelo cartório de notas.

Contratos de financiamento habitacional celebrados com instituições autorizadas podem ser feitos por instrumento particular com força de escritura pública. Nesses casos, o próprio contrato do banco é levado a registro.

Adjudicação, arrematação em leilão judicial, formal de partilha e carta de sentença também são títulos hábeis para registro, cada um com sua origem própria.

Na compra comum entre particulares, sem financiamento, a escritura pública é a regra.

A sequência completa

Primeiro, o contrato preliminar ou promessa de compra e venda, que fixa as condições e as datas.

Depois, o recolhimento do imposto de transmissão, exigido pelo tabelião antes da lavratura. A alíquota, a base de cálculo e as hipóteses de isenção são fixadas por lei municipal, e no Distrito Federal pela legislação distrital.

Em seguida, a escritura no cartório de notas.

Por fim, o registro na matrícula, com pagamento dos emolumentos conforme a tabela do estado.

Só ao término dessa última etapa a certidão de matrícula passa a apontar o comprador como proprietário. Peça uma certidão atualizada depois do registro e guarde-a: é ela, não a escritura, que prova a propriedade.

Custos de cada etapa

Escritura e registro têm tabelas próprias, calculadas sobre o valor do negócio e revistas periodicamente pelos tribunais estaduais. São despesas separadas do imposto de transmissão.

Financiamentos habitacionais dentro de determinados programas têm previsão legal de redução de emolumentos, condicionada a requisitos que precisam ser verificados no caso concreto.