Dinheiro e crédito
Calculadora da Tabela SAC
Gere a tabela do Sistema de Amortização Constante parcela a parcela e acompanhe como juros, amortização e saldo devedor evoluem até a quitação.
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No Sistema de Amortização Constante, a parcela cai a cada mês porque a amortização é sempre igual.
A regra que gera a tabela inteira
O SAC tem uma única definição: a parcela de amortização é sempre a mesma. Divide-se o valor financiado pelo número de parcelas e esse valor se repete do primeiro ao último mês.
Os juros de cada mês são a taxa aplicada sobre o saldo devedor do mês anterior. Como o saldo cai um degrau fixo por mês, os juros caem um degrau fixo também.
A prestação é a soma das duas partes. Amortização constante mais juros decrescentes produz prestação decrescente, e a queda entre uma parcela e a seguinte é sempre igual.
Essa regularidade é a marca do SAC. Se você somar a primeira e a última prestação e dividir por dois, chega à prestação média do contrato.
Lendo cada coluna
| Coluna | O que representa |
|---|---|
| Amortização | Parte da parcela que abate o principal. Fixa no SAC |
| Juros | Taxa sobre o saldo devedor do mês anterior |
| Prestação | Amortização mais juros |
| Saldo devedor | Quanto ainda falta de principal após a parcela |
O saldo devedor é a coluna que mais importa na prática. É ele que define quanto custa quitar ou vender o imóvel em qualquer momento do contrato, e é sobre ele que a instituição calcula os juros do mês seguinte.
Repare que a soma da coluna de amortização, do começo ao fim, é exatamente o valor financiado. Nada mais, nada menos. Todo o resto que você paga é juro.
Onde a tabela teórica se afasta do contrato
A tabela gerada aqui assume taxa constante e saldo sem atualização. Contratos habitacionais costumam corrigir o saldo devedor por um índice, o que reintroduz crescimento em uma curva que deveria só cair.
Quando isso acontece, a prestação pode subir mesmo em SAC. A amortização segue nominalmente constante, mas o saldo corrigido eleva os juros do período.
Seguros obrigatórios e tarifa de administração também entram na prestação cobrada e não aparecem na coluna de juros nem na de amortização.
Amortização extraordinária no SAC
Aportes extras abatem o saldo devedor imediatamente e derrubam os juros de todos os meses seguintes.
Ao amortizar, você escolhe entre reduzir o prazo, mantendo o ritmo de parcelas, ou reduzir a parcela, mantendo o prazo. Reduzir prazo economiza mais juros, porque elimina os períodos em que o saldo ainda renderia juro.
Reduzir parcela alivia o orçamento agora e é a escolha de quem precisa de fôlego mensal. As duas são legítimas e resolvem problemas diferentes.
Rode a tabela nas duas hipóteses antes de decidir. A diferença de juros totais costuma ser maior do que a intuição sugere.