Vender um imóvel no Distrito Federal

Comece pela matrícula

Antes de definir preço ou contratar corretor, obtenha a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem.

Ela responde à pergunta que define todo o resto: existe propriedade registrada em seu nome, transferível por escritura?

Se a resposta for sim, a venda segue o rito comum. Se o que você tem é contrato de concessão de uso, termo administrativo ou cessão de direitos, a operação é outra, com público comprador menor e rito próprio de transferência junto ao órgão titular do solo.

Divergência entre a matrícula e a realidade

Compare a descrição da matrícula com o imóvel de fato.

Construção ampliada, edícula, segundo pavimento ou piscina que existem no terreno mas não constam da matrícula precisam ser averbados. Sem averbação, a área não é financiável e o comprador com crédito bancário não consegue fechar.

A averbação exige documentação técnica e aprovação junto aos órgãos do governo distrital, e leva tempo. Resolver isso antes de anunciar evita perder o comprador durante o processo.

Documentação a reunir

Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão negativa dos tributos distritais que incidem sobre o bem e declaração de quitação do condomínio.

Dos vendedores: identidade com CPF, certidão de estado civil atualizada com averbações e certidões de distribuição nas justiças estadual, federal e do trabalho.

Certidões têm validade curta. Emita perto da data prevista para a escritura, ou refaça.

Custos e imposto do lado do vendedor

O imposto de transmissão, a escritura e o registro cabem por praxe ao comprador, e no DF o imposto de transmissão é apurado pelo fisco distrital, conforme a legislação em vigor.

Ao vendedor recaem a comissão de corretagem, quando há intermediação, e o imposto de renda sobre o ganho de capital, quando o preço supera o custo de aquisição.

Existem hipóteses legais de isenção e de redução do ganho de capital, ligadas ao tempo de propriedade, ao valor do imóvel e à aplicação do produto da venda em outro imóvel residencial. Cada uma tem requisitos específicos, e todas devem ser confirmadas na regra federal vigente antes de assumir que o imposto não é devido.

Débitos de tributos e de condomínio são normalmente quitados no fechamento, com retenção do valor.

O que costuma atrasar a transferência

Pendência	Efeito
Construção não averbada	Inviabiliza financiamento e gera exigência no cartório
Inventário não concluído	Exige inventário extrajudicial ou autorização judicial
Divórcio sem partilha averbada	Imóvel segue em nome do casal
Financiamento ativo do vendedor	Exige quitação e baixa do gravame no fechamento
Titularidade por concessão	Transferência depende de anuência do órgão concedente

Preço e prazo

Precifique com imóveis efetivamente comparáveis: mesma região administrativa, mesma tipologia e, sobretudo, mesma situação de titularidade. Imóvel com escritura definitiva não se compara a imóvel sem matrícula, ainda que sejam vizinhos.

Se o comprador for financiar, o cronograma passa a depender da avaliação do banco e da análise de crédito. Avaliação abaixo do preço acertado obriga o comprador a cobrir a diferença, e o contrato preliminar deve tratar dessa hipótese desde a assinatura.