Custos de comprar um imóvel no Distrito Federal

A ordem em que o dinheiro sai

Certidões e checagem documental. Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da circunscrição e certidões pessoais dos vendedores. É o gasto que se paga mesmo se o negócio não sair, e o único que evita prejuízo grande.

ITBI. Imposto distrital, recolhido à Fazenda do DF, exigido antes da escritura ou do registro conforme a etapa.

Escritura. Lavrada em cartório de notas, conforme a tabela de emolumentos aplicável ao Distrito Federal. Dispensada quando a compra é financiada dentro do sistema financeiro da habitação, caso em que o contrato bancário tem força de escritura pública.

Registro. Cartório de registro de imóveis competente. Havendo financiamento, soma-se o registro da alienação fiduciária.

Custos bancários. Avaliação do imóvel e tarifas de contratação, quando há crédito.

Pós-chaves. Mudança, adequações, primeira cota de condomínio e IPTU do período.

O que a competência acumulada muda na prática

O Distrito Federal exerce ao mesmo tempo as competências de estado e de município. IPTU e ITBI, que seriam municipais, e IPVA e ITCMD, que seriam estaduais, são todos instituídos por lei distrital e administrados pela mesma Secretaria de Fazenda.

Para quem compra, isso simplifica: uma legislação, um cadastro, um calendário fiscal, um canal de atendimento, válidos do Plano Piloto às regiões administrativas mais afastadas.

Duas ressalvas importam. A primeira é que emolumentos de cartório seguem tabela própria, aprovada no âmbito do Judiciário, e não se confundem com tributos. A segunda é que o Entorno, já em Goiás, tem legislação municipal distinta, e quem compara imóveis dos dois lados da divisa está comparando regimes diferentes.

A questão fundiária é o custo escondido

O DF tem histórico próprio de ocupação, com áreas em concessão de uso, aforamento, terras públicas e parcelamentos em diferentes estágios de regularização.

Isso significa que a pergunta anterior a qualquer cálculo é documental: o imóvel tem matrícula individualizada? A construção está averbada? A área está regularizada perante a administração e perante a companhia urbanizadora responsável?

Imóvel sem matrícula própria não é financiável, não transfere pelo caminho ordinário e carrega custo e prazo de regularização que superam com facilidade toda a soma de impostos e cartório.

Reserve folga e confirme na fonte

Alíquotas, tabelas de emolumentos, descontos e prazos mudam por norma e não devem ser presumidos de anos anteriores. Consulte a Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal para os tributos e o cartório competente para os emolumentos.

Some à estimativa uma folga para diferença de base de cálculo, certidão refeita e faixa de emolumento acima do previsto. Em compra de imóvel, a planilha inicial quase nunca fecha exatamente.