Alugar no Distrito Federal: garantias, reajuste e custos

A lei é federal, o contexto é local

Garantias admitidas, prazos de denúncia, regras de reajuste, multa proporcional por saída antecipada e divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio vêm da lei federal e valem igual em Brasília e em qualquer outra cidade.

Não existe legislação distrital que crie garantia nova nem que altere o regime da locação urbana.

O que muda é o mercado e a estrutura tributária em torno do contrato.

Tributos e taxas do imóvel

O Distrito Federal acumula as competências tributárias de estado e de município. O imposto predial e territorial urbano e as taxas cobradas junto com ele são lançados pelo governo distrital, não por prefeitura.

A responsabilidade pelo pagamento desses valores durante a locação é definida no contrato. A prática usual atribui ao inquilino, mas isso precisa estar escrito.

Peça o carnê e confira se existe débito anterior. Tributo do imóvel acompanha o imóvel, e um inquilino que assume a obrigação sem verificar herda a discussão.

Custos além do aluguel

Condomínio. Em prédios do Plano Piloto e das regiões consolidadas, o valor segue o padrão urbano comum. Em condomínios horizontais, a taxa costuma ser bem mais alta, porque cobre segurança, manutenção de vias internas e serviços que em área urbana são públicos.

Água e esgoto. Confirme se o imóvel tem medição individual ou rateio. Rateio em prédio antigo distorce a conta de quem consome pouco.

Energia. Verifique se a unidade tem relógio próprio.

Garantia locatícia. Caução, seguro-fiança ou fiador, conforme a exigência do proprietário. Só uma modalidade por contrato.

Quem assina do outro lado

Este é o ponto de atenção específico do DF. Parte relevante do estoque imobiliário está em áreas sem titulação plena, com contrato de concessão de uso ou em condomínios ainda em processo de regularização.

Locação não exige que o locador seja proprietário registrado: quem tem a posse legítima pode alugar. Mas o inquilino precisa saber com quem está contratando.

Peça a matrícula, quando houver, ou o documento que comprove o direito do locador sobre o imóvel. Contrato assinado por quem não é dono nem procurador com poderes é a origem dos conflitos mais graves, inclusive de cobrança dupla e de despejo por quem não participou do contrato.

Se houver procurador, peça a procuração e confira poderes e validade.

Antes de assinar

Confira o índice de reajuste e a periodicidade, que é anual.

Confira se a multa por saída antecipada é proporcional ao tempo restante.

Faça vistoria de entrada detalhada, com fotos e registro das leituras dos medidores. Em casa de condomínio horizontal, inclua piscina, cobertura, portões, sistema de irrigação e o que mais existir, porque a manutenção desses itens costuma ser cara e é aí que a discussão de saída se concentra.

Verifique se as despesas extraordinárias de condomínio, incluindo o fundo de reserva e obras estruturais, estão corretamente atribuídas ao proprietário. Em condomínio horizontal, esse valor é alto o suficiente para justificar a conferência item a item do boleto.