Comprar um imóvel no Distrito Federal: passo a passo

Etapa 1: definir capacidade de compra

Some recursos próprios, saldo do FGTS disponível e o crédito que os bancos aprovam para o seu perfil.

Reserve fora dessa conta os custos de aquisição: imposto de transmissão, escritura e registro. São pagos uma única vez, somam um percentual relevante do valor do imóvel e não podem ser financiados na maioria das operações.

Quem calcula a capacidade apenas pela parcela chega ao fechamento sem dinheiro para o cartório.

Etapa 2: verificar a situação fundiária

Esta etapa vem antes de visitar e antes de negociar preço, e é o que diferencia a compra no DF.

Peça a certidão de matrícula. Se o imóvel tem matrícula individualizada em nome do vendedor, a compra é uma operação imobiliária comum.

Se o que existe é contrato de concessão de uso, termo administrativo ou cessão de direitos, o que se adquire não é propriedade. Financiamento bancário nos moldes usuais fica indisponível, a revenda é mais lenta e o desfecho depende de um processo de regularização em curso.

Nenhuma das duas situações é proibida. Elas simplesmente são negócios diferentes, com preço e risco diferentes.

Etapa 3: checagem documental

Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, quitação dos tributos distritais e declaração de quitação do condomínio.

Dos vendedores: certidões cíveis, criminais, federais e trabalhistas, certidão de protesto, certidão de estado civil atualizada e comprovação da capacidade de quem assina.

O objetivo dessas certidões é identificar risco de anulação futura da venda por fraude contra credores. Apontamento não veta o negócio, mas exige análise antes de qualquer pagamento.

Etapa 4: contrato preliminar

Formalize a proposta aceita em promessa de compra e venda, com condições resolutivas claras: apresentação de certidões em ordem, aprovação do financiamento e avaliação bancária compatível com o preço.

Defina prazo para a escritura, quem responde pelas despesas até a entrega e o que acontece com o sinal se alguma condição não se cumprir.

Etapa 5: tributos e escritura

O imposto de transmissão onerosa é apurado e recolhido junto ao fisco do Distrito Federal, que acumula as competências tributárias de estado e de município. Alíquota, base de cálculo e hipóteses de isenção constam da legislação distrital e devem ser conferidas na norma vigente.

Com o imposto pago e a documentação conferida, o cartório de notas lavra a escritura pública. Em compra financiada, o próprio contrato do banco faz as vezes do título.

Etapa 6: registro

Leve o título ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem. Não há livre escolha de cartório nessa etapa.

A propriedade só se transfere com o registro na matrícula. Enquanto ele não sai, o vendedor continua sendo o proprietário perante terceiros e credores.

Ao final, peça uma certidão de matrícula atualizada. É esse documento, e não a escritura, que prova que o imóvel é seu.