Fundo de reserva do condomínio: para que serve e quem paga

Para que serve

O fundo de reserva cobre o que o orçamento mensal não prevê: obras estruturais, troca de equipamentos, reformas de fachada, reposição de elevadores, contingências e emergências.

Sem ele, cada necessidade dessas vira rateio extraordinário, cobrado de uma vez, num valor que muitas famílias não têm disponível.

A função do fundo é diluir esse custo ao longo do tempo, em parcelas pequenas, em vez de concentrá-lo num chamado único.

Como o percentual é definido

Não existe percentual fixado em lei federal para condomínios em geral. O valor é definido na convenção do condomínio ou aprovado em assembleia, e incide normalmente sobre o valor da cota condominial ordinária.

A convenção também pode estabelecer o limite acima do qual novos aportes deixam de ser cobrados, e as condições de uso do dinheiro acumulado.

Alterar o percentual exige deliberação em assembleia, com o quórum previsto na convenção. Uma decisão isolada do síndico não vale.

Quem paga: proprietário, não inquilino

Esta é a origem do conflito mais frequente.

A Lei do Inquilinato separa as despesas de condomínio em duas categorias. As ordinárias, de manutenção corrente, cabem ao inquilino. As extraordinárias, que valorizam ou preservam o patrimônio, cabem ao proprietário.

O fundo de reserva está entre as extraordinárias.

Despesa	Responsável
Salários e encargos de funcionários	Inquilino
Consumo de água, luz e gás das áreas comuns	Inquilino
Limpeza, conservação e pequenos reparos	Inquilino
Fundo de reserva	Proprietário
Obras de reforma que interessem à estrutura	Proprietário
Instalação de equipamentos de segurança e lazer	Proprietário
Pintura de fachadas e esquadrias externas	Proprietário
Indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação	Proprietário

Como conferir na prática

Exija da administradora a prestação de contas com as despesas discriminadas por categoria. Boleto que traz apenas um valor total impede qualquer verificação.

Compare a discriminação com o quadro acima. Se o fundo de reserva estiver embutido na cota cobrada do inquilino sem separação, peça a correção e o reembolso do que já foi pago indevidamente.

Guarde os boletos e as prestações de contas. Na saída da locação, é esse conjunto que sustenta o pedido de acerto.

Uso indevido do fundo

O dinheiro do fundo tem destinação definida. Usá-lo para cobrir déficit de caixa corrente, pagar despesa ordinária atrasada ou compensar inadimplência desvia a finalidade e esvazia a reserva justamente antes da obra que ela deveria custear.

Se o condomínio precisa recorrer ao fundo todo mês para fechar as contas, o problema não é o fundo. É o orçamento subdimensionado ou a inadimplência, e nenhum dos dois se resolve consumindo a reserva.

Assembleia é o lugar de discutir isso, com o balancete na mão.